이사할 집을 알아보다가 이런 경험, 한 번쯤 있으실 겁니다. 분명 부동산 앱에는 똑같이 "34평"이라고 적혀 있는데, 막상 가보면 어떤 집은 거실이 시원하게 넓고 어떤 집은 이상하게 답답합니다. 착시일까 싶어 다시 재봐도 숫자는 같습니다.
정답은 착시가 아닙니다. "34평"이라는 숫자 안에는 실제로 내가 쓰는 공간과, 다른 세대와 함께 쓰는 공간이 섞여 있기 때문입니다. 이 비율이 단지마다 다르다는 걸 알면, 다음에 집을 볼 때 훨씬 정확하게 판단할 수 있습니다.
34평이라는 숫자, 사실은 세 개로 쪼개져 있다
부동산에서 흔히 말하는 34평은 정확히는 공급면적입니다. 이 공급면적은 다시 세 부분으로 나뉩니다.
- 전용면적 : 현관문을 열고 들어가서 우리 가족만 쓰는 공간. 거실, 주방, 방, 화장실이 여기 포함되고, 발코니는 빠집니다.
- 주거공용면적 : 계단, 복도, 엘리베이터처럼 다른 세대와 같이 쓰는 공간.
- 기타공용면적 : 관리사무소, 경로당, 지하주차장 등 단지 전체가 함께 쓰는 시설.
여기서 핵심은, 공급면적이 똑같이 34평이라도 주거공용면적이 얼마나 차지하느냐에 따라 실제 전용면적이 달라진다는 점입니다. '국민평형'이라 불리는 전용 84㎡ 아파트도 단지마다 미세하게 전용면적이 다른 이유가 여기 있습니다. 오래된 복도식 단지는 복도 공간을 유지해야 해서 공용면적 비율이 높아지는 편이고, 최근 설계된 단지는 공용면적을 최대한 줄여서 전용면적을 넓게 뽑아냅니다.
복도식이냐 계단식이냐, 여기서도 갈린다
한 층에 엘리베이터를 몇 세대가 나눠 쓰는지도 체감 크기에 영향을 줍니다.
복도식은 엘리베이터 하나를 두고 긴 복도를 따라 여러 세대가 나란히 붙어 있는 구조입니다. 복도를 유지하는 데 면적이 들어가다 보니 공용면적 비율이 커지고, 복도 쪽 창문 때문에 사생활이나 단열 면에서도 다소 불리합니다.
계단식은 보통 한 층에 두 세대만 엘리베이터를 공유합니다. 공용 복도가 거의 없다 보니 그만큼 전용면적과 서비스면적(발코니)을 넉넉하게 확보할 수 있습니다. 요즘 신축 단지 대부분이 계단식을 선택하는 이유입니다.
판상형과 타워형, 평면이 만드는 체감 차이
같은 전용면적이어도 평면 구조에 따라 느낌이 또 달라집니다.
| 배치 | 거실·방이 나란히 남향 배치 | 여러 방향으로 배치 (Y자, ㅁ자 등) |
| 장점 | 공간 효율 좋음, 발코니 확장 시 넓어짐 | 조망 좋음, 외관 세련됨 |
| 단점 | 조망이 한 방향에 몰림 | 복도·꺾인 구조로 공간이 아담하게 느껴짐 |
판상형은 네모반듯한 구조 덕분에 가구 배치가 수월하고 실제보다 넓어 보이는 효과가 있습니다. 타워형은 조망이나 외관에서 강점이 있지만, 거실과 주방이 꺾여 배치되거나 복도가 길어지는 경우가 있어 같은 숫자상 전용면적이라도 조금 더 좁게 느껴질 수 있습니다. 어느 쪽이 무조건 낫다기보다는, 공간감을 우선할지 조망을 우선할지에 따라 선택이 갈리는 문제입니다.
집 볼 때 꼭 확인해야 할 두 가지
정리하면, 같은 34평이라도 실제 크기가 다른 이유는 ① 공용면적을 얼마나 효율적으로 설계했는지, ② 판상형·타워형, 계단식·복도식 중 어떤 구조인지에 달려 있습니다.
그래서 매물을 볼 때는 앱에 적힌 평수(공급면적)만 보지 말고 이 두 가지를 함께 확인하는 게 좋습니다.
- 건축물대장이나 등기부등본에서 전용면적(㎡) 수치를 직접 비교하기. 같은 공급면적이라도 전용면적 숫자가 다를 수 있습니다.
- 평면도와 단지 배치도를 확인하기. 복도식인지 계단식인지, 판상형인지 타워형인지를 도면으로 직접 보면 실제 가구를 놓았을 때의 공간감을 훨씬 정확히 가늠할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
같은 전용 84㎡인데 왜 단지마다 공급면적(평수) 표기가 다른가요? 공급면적은 전용면적에 주거공용면적을 더한 값이라, 단지의 공용면적 설계 비율에 따라 같은 전용 84㎡라도 공급면적 평수가 33~35평 사이에서 조금씩 달라질 수 있습니다.
발코니 확장을 하면 전용면적 숫자도 늘어나나요? 아니요. 발코니는 서비스면적으로 별도 분류되기 때문에 확장 공사를 해도 서류상 전용면적 수치는 그대로입니다. 실사용 공간만 넓어지는 개념입니다.
마치며
숫자로 된 평수 하나만 보고 집 크기를 판단하기는 생각보다 어렵습니다. 다음에 집을 보러 가실 때는 공급면적보다 전용면적과 평면도를 먼저 챙겨보시길 권합니다. 다음 글에서는 빌라가 등기부등본상 면적보다 실제로 더 넓어 보이는 이유와, 계약 전 반드시 확인해야 할 위반건축물 구별법을 다뤄보겠습니다.
